Nieuwe Woningwet: zo zit het

Vanaf 1 juli zijn de nieuwe Woningwet en het nieuwe Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 van kracht. Deze BTIV is de opvolger van de BBSH. Veel belangrijke details moeten nog worden uitgewerkt in ministeriële regelingen.

De kernpunten uit de nieuwe wet zijn:

Het werkveld van de corporaties wordt begrensd
Het tijdperk waarin corporaties zich als grote projectontwikkelaars konden manifesteren, is per 1 juli ook formeel voorbij. Corporaties richten zich op het bouwen en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met lage inkomens. Lopende bouwprogramma’s waarin ook marktwoningen zitten, mogen worden afgemaakt. Corporaties mogen verder geen vrijesectorhuur en koopwoningen meer bouwen, tenzij de markt het laat afweten én nieuwbouwplannen de zegen van de gemeente hebben. Corporaties mogen ook zonder markttoets gedifferentieerde woningprogramma’s blijven bouwen in achterstandswijken en krimpgebieden als het om herstructurering van woningbezit op eigen grond gaat. De Amsterdamse vernieuwingsgebieden staan echter geheel op erfpacht. Dan is wel een markttoets vereist.

Woonvisie: meer te zeggen over minder

Gemeenten krijgen een grotere rol. In een woonvisie stellen zij het lokale woonbeleid vast. De woonvisie vormt de basis voor de prestatieafspraken die gemeente, corporaties en huurders maken over wat lokaal nodig en mogelijk is. Het gaat dan onder andere over het toewijzingsbeleid en de omvang van de woningvoorraad. De invloed van gemeenten op corporaties wordt weliswaar groter maar wel over een kleiner domein. Ambitieuze wethouders zagen woningcorporaties in het verleden vaak als pinautomaat om gemeentelijke problemen op te lossen of aansprekende projecten te realiseren. Dat zit er niet meer in, nu corporaties veel minder mogen.

De positie van huurders wordt versterkt

Huurders krijgen een zwaardere stem. Ze kunnen hun veto uitspreken over fusies en nieuwe bestuurders. Bovendien krijgt de huurdersvereniging/koepel het recht om een derde van de commissarissen te leveren. Huurders worden ook betrokken bij de prestatieafspraken. Verhuurders moeten financieel gaan bijdragen aan de professionalisering van huurdersorganisaties.Eerlijker concurrentieverhoudingen

De taakafbakening moet zorgen voor eerlijker concurrentieverhoudingen ten opzichte van marktpartijen. Voor hen wordt het nu aantrekkelijker om te investeren in middeldure huurwoningen. Alleen onder strikte voorwaarden en waarborgen mogen corporaties nog projecten starten buiten hun kerntaak, zoals het bouwen van huurwoningen in de vrije sector. Voorwaarde is dat de gemeente heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die het project willen uitvoeren: de markttoets. Verder moeten de risico’s beperkt zijn en gelden er rendementseisen.

Leefbaarheidsuitgaven, tot op zekere hoogte
Corporaties mogen zich blijven bezighouden met de ‘leefbaarheid’ van buurten, maar met mate. Het totale leefbaarheidsbudget is per corporatie begrensd op 125 euro per woning. Het is aan de gemeente om te toetsen of deze leefbaarheidsactiviteiten passen bij de prestatieafspraken.

Scheiden van maatschappelijke en commerciële activiteiten
Corporaties dienen vanaf 2017 hun maatschappelijke (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB) administratief of juridisch te scheiden. Kleine corporaties (jaaromzet < €30 miljoen) of corporaties met bescheiden commerciële activiteiten (<5% jaaromzet) mogen daarvan afzien. Voor de overige, grote corporaties nemen de administratieve lasten aanzienlijk toe.

Nieuwe toezichthouder

Het financiële en volkshuisvestelijke toezicht op de corporatiesector wordt bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) ondergebracht in een Autoriteit Woningcorporaties. Bij (her)benoeming worden alle bestuurders en leden van de raad van toezicht getoetst op betrouwbaarheid en geschiktheid. Investeringsplannen van meer dan 3 miljoen euro moeten ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van toezicht. De minister mag bij wanprestatie bestuurders en leden van de raad van toezicht schorsen en voordragen voor ontslag. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat met het Rijk en de gemeenten garant staat voor leningen van corporaties, krijgt de regie bij saneringen. Het WSW komt onder publiekrechtelijk toezicht van de minister te staan.

Betaalbaar toewijzen 
‘Passend toewijzen’ moet ervoor zorgen dat huurders een woning krijgen toegewezen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Minstens 95 procent van de woningzoekenden met recht op huurtoeslag moet vanaf 2016 een huis krijgen aangeboden met een huur tot aan de ‘aftoppingsgrens’.

Tijdelijk hogere inkomensgrens
Tijdelijk wordt aan middengroepen (tot 38.000 euro) extra toegang verleend met als gevolg dat 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen moeten worden aan de EC doelgroep (tot 34.000), 10 procent aan middeninkomens (34 tot 38 duizend) en er 10 procent vrije ruimte (de 90% regeling).

Wooncoöperatie

De wooncoöperatie krijgt een wettelijke grondslag. Het gaat om een organisatievorm waarbij bewoners hun huurwoning kunnen kopen en gezamenlijk het onderhoud verzorgen. Ook wordt geregeld dat corporaties een bijdrage leveren aan het opstellen van een coöperatieplan en dat eigenaren in een coöperatie met een lager inkomen het onderhoud tegen redelijke kosten in beheer mogen verrichten.

Bron: NUL20

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s